社内じゃなく社外で勝つ ~左遷された勤め人の生き方~

左遷された窓際サラリーマンが、やりすぎな節約とほどほどの投資によって出世エリートより幸せになれることを証明するブログ

不動産投資からの方向転換。美容サロン経営にした理由とその経緯

 

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どうも。けいぼ(@kbo_110)です。

 

今日は大好きな不動産についてと美容室の話をしたいと思います。

 

自分はアパートではなく店舗型収益不動産にした

元々はアパート経営に興味を持っていたんだけど、結局店舗型収益不動産を建築しました。一体どのように方向転換したのか

駅前の土地は高い!!

自分は小さな美容サロンを経営しています。これはアパートを建てようと土地巡りをしていた時に方向転換したものです。

 

アパートを建てるとなると絶対条件として駅徒歩5分と決めていました。不動産は流動性が低いことは重々承知していたので、一生売らなくても良い立地にするべきと考えたんですが、なんせ土地が高い。

 

自分が探していた地域では駅前は坪単価60~80万円ほど。6部屋の単身用アパートで100坪は必要とのことだったので、土地だけで6000万から8000万円

上物を建てて1億以上。高額だと不安を抱きながらも土地を探していましたが、日々土地探しをしたり、目に留まる近所のアパートの空室を見るたびに不安にかられていきましたね。

 

「1億も借金して、誰も借りてくれなかったどうしよう・・・」

 

よーするにチキンなんです(笑)

 

駅遠の土地は安すぎる!!

ある日ふと駅から遠い土地の売り出し情報を見ると、整形地で前面道路が広く、宅地で平坦、近所にコンビニもあるしスーパーもある、閑静な住宅街で夜でも明るい、このようなすばらしい土地が坪単価数万円~で売っています。

 

100坪の土地を買っても 1000万円もいかない。

 

ここで俺は気付きました。50坪の土地なら400万円以内で買えると。これなら借金しなくてもいける。
しかし50坪という狭い土地は駐車場必須の地域だということを考えるとアパートには向かない。

 

なら店舗型はどうだろう?最近はサラリーマン思考な人が減って独立志向が高まっていると感じるし、美容師とかネイリストや整骨院などの業種に携わっている人なら必ず1度は独立というものを考えるんじゃないか?

 

と安易に考えた俺は一気に方向転換し、アパートではなく店舗建築に向かうことになります。

 

こういう安易な考えが意外とうまくいくということを学べた貴重な体験だったと思う。

 

小利口な人間であればこんな安易な考えで何百万も使うことはないでしょうが、俺はバカで良かった。

 

一気に進めた土地買付

ここからはありえないほど早かったです。

 

自分はチキンなので、余計なことを考えていたらあれこれリスクに敏感になってしまうので、何も考える時間を与えないよう、グイグイと進めました。

 

通常土地探しは地元の不動産屋を回って良い条件のものがでたら先に紹介してもらって~と順序立てることが普通だが、俺はその時ネットに載っていた面積50坪、前面道路6m、上下水完備、駅徒歩1時間以上、300万円の土地に目をつけ、さっそく売り出している不動産業者に連絡を取った。

 

不動産屋所有の土地ではなく、個人が売りたい土地を仲介している状況だったので仲介手数料はかかってしまうが、ローンではなく現金即決で買うことを条件に、300万円で出ていたものを250万円にしてくれたら買います!(不動産業界ではこれを指値といいます)と買付書というものを書きました。

 

その場で売主に電話をかけてもらい確認したところ、二つ返事でOK。
1年以上売れ残っていた土地で売主もさっさと売ってしまいたい土地だったようでタイミングもばっちりだったようです。

すぐに契約へと進み、後日現金を振込み、左遷人は晴れて土地持ちとなりました。

 

一気に進めた建物建築

元々アパートを建築してもらう予定だった建築業者に店舗を建てたいことを伝え、アパートに比べ金額は圧倒的に安くなってしまうが、銀行を通さないので煩わしい手続きなしですぐに建築に取り掛かれることから社長も乗り気になってくれました。

 

実はローンを組んで建築するとなると、建築業者にアパートの事業計画書から収支計算書など、膨大な量の資料を出してもらわないといけないので業者も骨が折れるんです。

 

1店舗のみの独立型木造店舗で、出た見積もりが外構費用込で約300万円。

 

収益不動産建築時に注意しなくてはいけないのは、都市ガスではなくプロパンガスを選ぶこと。プロパンガスの方が使用料金は高いが、建築時にクーラーや給湯器、洗面台まで全て無料で取り付けてくれるので建築費用が圧倒的に安くなる。

 

いかんせん、300万円というのは車程度の金額であり、即決でOKをだしました。

 

左遷人は晴れて収益不動産オーナーとなった。

 

貸すのではなく、自分で雇うことにした

店舗型は住居用に比べて風呂やキッチンがない分とんでもなく完成が早い。着工からわずか1ヶ月ちょっとで建物が完成しました。

 

そろそろ貸店舗として入居者募集をしようとしたところ、ここでまた俺の思い付きが始まります。

 

前回の記事でも紹介したが、不動産投資というものは非常に支出が増えることになります。
入居者が決まれば家賃一か月分の仲介手数料を不動産屋に払い、それからは毎月管理費という家賃の5%を不動産屋に支払い続けることになるのです。

 

さらに入退去が繰返される度に多くの原状回復費用がかかる。

 

自分で人を雇って店を経営すれば家賃はタダだし管理費もいらないし、いいこと尽くしじゃないか、世の中の店がつぶれる一番の原因は家賃だ。これがないんだから潰れないだろう。

と考えました。

 

そしてやるなら原価率が低い商売。美容サロン整骨院のどちらか。
美容系の方が店長になりたい人が多いと考えた自分は美容サロンに決めました。

 

そこからはまた早かった。入居者ではなく、店長を募集しました。

 

一つの技術ではなく美容師とネイルができる人の募集をかけたところ、元美容師で現在はネイリストをやっている若い女の子が応募してきてくれた。


ピカピカの建物内で面接を行い、その場で決定。

 

美容に関してド素人な俺はその店長の言う通りに機器と材料を全て揃えることにします。価格の面からグレードは低いものを選ばせてもらいましたが。 

 

今まで全部自分一人で判断し、決めてきたがここで初めて他人の感性が入り、非常に不安を覚えたが、ここまできたらもう突っ切るしかなかったです。少し意地にも似た感情で、1日でも早い投資資金の回収、すなわちオープンさせることを何より最優先しました。

 

機材を全て設置した後、保健所への申請も無事に通り、美容サロンをオープンしたのは店舗建築を始めてからわずか3か月後のこと。

 

かかった費用は

土地費用   2,500,000
建築費用   3,000,000
機材等       500,000
登記等諸費用 500,000

 

 

総額 6,500,000  安っ!!

 

まとめ

サロンだろうが塾だろうが整骨院だろうが、店舗を借りてオープンさせるには保証金として店舗オーナーに百万円以上のお金を払うことが多い。さらに月々の家賃も発生してしまいます。

 

駅が近いというメリットを享受するためにとんでもない費用が発生し、月々の家賃に関してはそのまま廃業につながる恐れさえある。

 

家賃がなければはっきりいってかかるお金は人件費のみ。自分の店の単価だと、日に2人お客さんが来てくれれば元が取れます。

家賃がかからないということはそういうことで、大手の外食チェーンがどんどん潰れる中、自宅の一階でやってる家族経営の中華料理屋が潰れない秘密がこれです。

 

今ではこのサロンは毎月安定した利益を生み出してくれている最高の資産になっています。

 

休みの日は俺も店に出ていることが多いので(美容行為はしていませんよw)不労所得とはとても言えないけれど、自分で決めたシステムによってお金が入ってくるというのはサラリーマンにはない面白味があり、大袈裟に言うと生きる糧にもなっています。

 

左遷に感謝です。

 

 

では

 

 

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