社内じゃなく社外で勝つ ~左遷された勤め人の生き方~

左遷された窓際サラリーマンが、やりすぎな節約とほどほどの投資によって出世エリートより幸せになれることを証明するブログ

なんの投資を始める?株式投資と不動産投資

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どうもこんばんわ。今日も元気に左遷人です。

 

左遷されたことにより社内ではなく社外で勝って幸せになろうと決意して一番初めに興味を持ったのは実は不動産投資でした。いわるゆアパート経営ってやつです。

しかし結局自分はアパートは買わずに小さな木造の店舗を買いました。もちろん無借金です。

 

そしてアパートの頭金にしようとしていた貯金は全て株とソーシャルレンディングに投資しています。

アパート経営は自分にはメリットよりデメリットが多いと感じたので、このスタイルに落ち着きました。

 

ここでは不動産投資のメリットとデメリットをメイン投資である株と比較しながら考えたいと思います。

 

不動産投資のメリット

 

 不動産特有のメリットがいくつかあります。

 

1 銀行が金貸してくれる

いわゆるレバレッジとゆーやつです。

 

株買いたいから銀行さんお金かーしてって行ったら頭おかしいと思われますので注意。

でも不動産投資したいからお金かーしてって言えば結構話は聞いてくれます。最近は融資の引き締めで相当本人の属性が良かったり、土地を持っていたりじゃないと融資はおりないですが、他人のふんどしで相撲を取ることができるのは資本家への近道だといえます。これは大きなメリットではないでしょうか。

 

2 利回りが高い

空室リスクをとりあえず考えずに言うと利回りが良いです。中古物件で少し都心を外れると10%を超える利回りの物件がゴロゴロしています。立地を間違えず空室リスクがなければ10年足らずに元がとれることになります。

 

3 リターンがでかい

普通株だと何十万買って一回の配当が2千円だったりしますが、不動産は数十万円が毎月入ってきます。まぁ初めの投資金額がでかい分これは当然といえば当然ですが。

 

 不動産投資のデメリット

 

自分はデメリットの方が大きい気がしています。不動産投資のみ!という選択肢は絶対にないですね。

 

1 借金を背負う

メリットで銀行から借りれることだと説明しましたが、これは当然デメリットでもあります。世の中には良い借金と悪い借金があって、奨学金や住宅ローン、車のローン等は悪い借金です。収益不動産を買う借金は良い借金です。

 しかし借金は借金です。

会社勤めが嫌で、「静かに、穏やかに、人のしがらみなく暮らしたい」と思って始めた投資が、借金何千万もあると思うと、自分はとても穏やかには暮らせそうにないと思います。これは性格的な問題が大きいですかね。

 

2 とにかく支出が多い

不動産投資は本当に支出が多すぎる。株なら買うときにわずかな手数料を払うだけですが、不動産はそうはいきません。

  • 銀行への利息
  • 銀行へのローン手数料等
  • 登記費用
  • 不動産取得税
  • 固定資産税
  • 修繕費
  • 管理費(賃料の5%程度を毎月不動産屋に払います)
  • 仲介手数料(入居者を紹介してくれた不動産屋に払います)
  • 共有部分の電気代
  • 火災・地震保険
  • 税金

ざっとですがこれぐらいあります。

税金に関しては黒字倒産という言葉があるくらい大きいものです。株なら1億稼いでも20%の税金で完結ですが、不動産所得は最高税率は60%ほどにもなります。

法人成りをしてしまえば税金はぐっと抑えることが可能になりますが、副業でやりたいサラリーマンは基本的に法人にしませんよね。

 

3 空室リスク

いくら利回りが良いといっても不動産投資の利回りは株に比べてかなり曖昧です。

1部屋入居者が退出すれば10%の利回りはぐっと下がってしまいます。2人や3人が同時に退出すればもう地獄状態です。不動産投資の利回りなんかあってないようなものだということです。空室は株でいうところの配当金の減配です。

 

 4 災害リスク

これは保険に入れば確かにリスク軽減できるでしょう。株には企業が倒産した時に株が紙くずになった時の保険なんぞ存在しませんし。

しかし災害がなければただの保険貧乏ですし、災害があったら保険会社と戦い、保険金をもぎ取り、新しくアパートを立て直し、また1から入居者を募集かけなくてはいけません。恐ろしいほどの労力です。自分は災害リスクは背負いたくありません。

これは株でいうところの企業倒産です。

 

 5 人的リスク

家賃未払い、夜逃げ、自殺、ゴミ屋敷化、退出時の敷金争い。

不動産投資には人的リスクが一生付きまといます。それに今は貸す人より借りる人の権利が非常に大きくなっています。

家賃の未払いがあっても大家は相手の首根っこ掴んで追い出せないって知ってました?退出時、敷金払いたくないからって知合いの弁護士を立会に同席させる人もいますし、夜逃げなんかされたら荷物の処分費やら部屋の回復費用やらなにやら、もう最悪です。

自分はできるだけ労力を使わずにお金を増やしたいので、余計な争いごと種は増やしたくありません。

 

 6 流動性が低い

株は売れば終わりです。ものの数十秒で儲けも損も確定させることができます。

不動産はそうはいきません。空室だらけで新築でもないアパートは負債と見なされ、買い手がつきません。もちろん一発逆転で買った値段より高く売れればいいですが、確実に経年劣化数する建物と、これからの人口減少を見据えるとそれは現実的ではないと思います。

 流動性が低いということはそれはリスクそのものだと考えます。

 

 

まとめ

 

不動産投資は 

ハイリスクハイリターン

です。

 

空室リスクは株でいう減配リスクだとい言いましたが、株なら米国の半世紀増配企業に投資すればこれはほとんど回避できるリスクでしょう。

 

災害リスクは株でいう企業倒産リスクですが、これは株ではないリスクと言ってもいいと思います。例えばP&Gやジョンソンエンドジョンソン、JR、docomoなんかが潰れるリスクって、自分たちが生きている間はほぼゼロに近いと思われます。

200年後のことは知りませんが(笑)

 

色々と考えた結果、自分はメインの投資を株にすることにして今に至ります。

 

皆さんはなんの投資を始めますか?

 

 

 

では 

  

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